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北京進(jìn)深 徐迪 拿地1個(gè)月后，中海石景山“宅產(chǎn)配”組合中的公建地塊設(shè)計(jì)方案率先出爐。

1606-640地塊位于石景山區(qū)西黃村地區(qū)，用地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地，是6月5日中海地產(chǎn)以底價(jià)45.23億元摘得的組合地塊之一。

總建筑面積8.85萬(wàn)平方米，其中地上建面6.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)5棟住宅、1棟酒店以及其他配套建筑。

5棟住宅樓位于地塊東側(cè)，中央1棟，四角各1棟，呈梅花形布置，總建面不到2萬(wàn)平方米。

酒店為一棟17層高單體建筑，位于地塊西側(cè)，總建面約4.04萬(wàn)平方米。

這種酒店+住宅的公建組合，與中海首鋼園的長(zhǎng)安玖章項(xiàng)目布局很像。

后者也是西邊一排酒店，東邊住宅小區(qū)。

規(guī)模上，長(zhǎng)安玖章住宅4萬(wàn)㎡，酒店接近8萬(wàn)平方米，約為西黃村640地塊的兩倍大。

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雖然只有5棟樓不到2萬(wàn)平米的住宅規(guī)模，但640地塊卻拿出一套純改善的設(shè)計(jì)方案。

一梯兩戶純洋房，坡屋頂設(shè)計(jì)，單層樓高約3.45米。

總計(jì)百余套房源，戶均建面約190平米。

主力170戶型，少量150戶型；

中間3#樓頂配300平米，頂層挑空設(shè)計(jì)，可做躍層或復(fù)式產(chǎn)品。

南排4#、5#樓首層全部架空。

北排1#、2#樓可享北側(cè)永定河引水渠的河景資源。

5棟樓各有特色，這也是小盤(pán)的均好性優(yōu)勢(shì)所在。

景觀庭院、室外健身區(qū)，架空層，應(yīng)有盡有，整體給人一種精美華貴感。

西側(cè)酒店與東側(cè)超豪華景觀大門(mén)遙遙相對(duì)。

這道大門(mén)，不對(duì)襯造型，兩邊延伸有景墻，沿街展示面約80米寬，雖然還沒(méi)有實(shí)體樣式，單從規(guī)模上就可以秒殺石景山一眾新盤(pán)了。

所以它并沒(méi)有面向西邊的石景山城區(qū)，而是朝東開(kāi)向了海淀。

這個(gè)項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不在西邊，而是隔著五環(huán)的海淀寶山雙子項(xiàng)目。

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6號(hào)線+西五環(huán)，無(wú)論地面或者軌交出行，這個(gè)區(qū)位對(duì)海淀通勤族都是很友好的。

按照長(zhǎng)安玖章7.5萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，西黃村640項(xiàng)目上車(chē)價(jià)在1100萬(wàn)出頭，戶型差點(diǎn)的估計(jì)千萬(wàn)內(nèi)能搞定，與海淀新盤(pán)PK性價(jià)比完勝。

更重要的是產(chǎn)品上“好房子”屬性拉滿。

贈(zèng)送尺度超大，南北雙陽(yáng)臺(tái)+外接花池+飄窗，這也是石景山首個(gè)帶花池的樓盤(pán)。

此前有消息稱(chēng)該項(xiàng)目樓王戶型得房率接近120%，不知道怎么算出來(lái)的，從平面圖看，3#樓的贈(zèng)送面積沒(méi)比其余幾棟明顯增加。

預(yù)計(jì)加贈(zèng)后使用率在95%以上，即使在新規(guī)盤(pán)里也是相當(dāng)可觀了。

項(xiàng)目建設(shè)單位北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為中海新城旗下，法定代表人、董事長(zhǎng)為付熙嵬，總經(jīng)理張欣。

作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實(shí)體之一，中海新城多年來(lái)深耕石景山和西城兩大區(qū)域，開(kāi)發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺(tái)，石景山的寰宇天下天鏡、中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境等項(xiàng)目。

中海石景山“宅產(chǎn)配”組合地塊占地7.97公頃，地上建筑規(guī)模16.46萬(wàn)平米，包含4幅子地塊：

宗地位于蘋(píng)果園街道，地處五環(huán)與六環(huán)之間，臨近地鐵6號(hào)線楊莊站、西黃村站，距城市干道西五環(huán)、阜石路約1公里，交通便利。

西黃村板塊老小區(qū)較多，地塊東邊是曾經(jīng)熱銷(xiāo)的限競(jìng)房禧悅學(xué)府，共1179套，2022年6月交房，均價(jià)6.3萬(wàn)元/平。

板塊最大的優(yōu)勢(shì)是生活配套比較成熟，但城市界面新舊交融，沒(méi)有特別拿得出手的資源。

周邊有北大附石景山學(xué)校、首師大附屬蘋(píng)果園中學(xué)、二十一世紀(jì)幼兒園等教育資源；

生活配套包括物美超市、山姆會(huì)員店、當(dāng)代商城、京西大悅城等；

醫(yī)療資源有首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京康復(fù)醫(yī)院、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院。