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中海突圍 | 封面文章

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  進深 林振興 10.2w閱讀 2025-07-10 16:11

文/北京進深 林振興

在男性為主導的京城地產(chǎn)江湖中,張欣很顯眼,她是一位雷厲風行的鐵娘子。

今年上半年,她帶領中海新城公司殺出重圍,以125.44億元成交額,排名《上半年北京房企權益銷售金額排行榜》的第二名。

中海新城與第一名中建智地的差距,僅2.5億元。

張欣不僅帶領中海新城在石景山打下了一片江山,還跨入朝陽和西城。

上半年,中海新城在北京主要鋪排了9個住宅項目。拿地方面,張欣僅在石景山大本營砸了超45億元,她或許想把更多“子彈”留在下半年。

在北京,中海地產(chǎn)有兩個平臺,它們互不隸屬。

其中,中海新城主要在石景山和西城做地產(chǎn)開發(fā),由張欣主掌;中海北京公司的活動范圍主要在豐臺、房山和昌平,由倪健剛執(zhí)掌。

同在一個區(qū)域,最怕比的是兄弟公司。上半年,兄弟公司中海北京以69.33的權益銷售額,位列榜單第七。

但不可否認,中海北京也在不斷突圍。在通州,它入股朝棠攬閱;在朝陽,它敢于參拍三間房地塊;在海淀,它擁有地王樹村項目和翠湖玖章。

中海新城的這張成績單,中海集團董事長顏建國也看在眼里。今年,張欣又多了一個title——中海發(fā)展投拓總監(jiān)。這是集團給予她的信任與嘉獎,張欣是否會進一步高升?

01

上半年,中海新城銷售額最高的項目,并不在它的大本營,而是朝陽頂豪首秀——中海萬吉玖序。

開盤不到兩個月,萬吉玖序網(wǎng)簽171套,套均超2400萬,成交均價保持在11.5萬 /㎡的高位。

中海新城兜里進賬超42個小目標,全盤去化超46%。

按照每天成交4套豪宅的劇本,萬吉玖序網(wǎng)簽套數(shù)馬上將突破兩百套。

萬吉玖序是真正的頂豪,它最小戶型168㎡起步,套均200㎡以上,最大戶型372㎡。

4棟樓王為罕見的平墅,備案均價最高——13.5萬元/㎡,目前已網(wǎng)簽了兩套。

其中,一套為約372平的次頂層,按照備案價13.5萬/㎡,該套總價超5000萬元。

372㎡戶型一共只有9戶。其中,1套為頂層復式,建面576.65㎡,單套總價約7785萬元。

拿證兩個多月,看到萬吉玖序這張成績單,張欣心里應該很是欣喜,但她或許也有一絲隱憂。

比起北面一路之隔的北京宸園,萬吉玖序還是稍遜風騷,前者網(wǎng)簽累計網(wǎng)簽突破100億。

眼下,對手中建智地,又要在朝陽推出第三座宸園。

4月底,中建智地 金茂 越秀 朝陽城發(fā),以126億元拿下朝陽區(qū)第四宗打包地塊:黃杉木店2107-01、02、03地塊 孫河2902-73商業(yè)地塊。

其中,02地塊由中建智地操盤,將打造第三座宸園;01地塊由金茂出產(chǎn)品設計、越秀操盤。各家打造豪宅的實力,都不容小覷。

最近,有關黃杉木店雙子座的信息滿天飛。

小道消息稱,01地塊戶型面積150平米、190平米、220平米;02地塊120平米、130平米、140平米、160平米和190平米,預計7月售樓處開放,8月樣板間開放,9月開盤。

萬吉玖序與黃杉木店雙子座的部分面積段會“打架”。

前者規(guī)劃了370戶,還需要近200位高端買家,才能消化這些庫存。張欣和團隊唯一要做的,加快速度賣房。

而且酒仙橋算不上老牌豪宅區(qū),城市界面其實非常一般,老舊小區(qū)多,棚改進行中,有大量安置房,居住群體復雜。

除去地段,地塊本身的素質來看,萬吉玖序2.8的容積率,也不太貼合豪宅定位。

去年11月底,中海新城首度邁進朝陽區(qū),砸153億元巨資拿下朝陽地塊組合包。打造酒仙橋的萬吉玖序、小紅門的時光之境以及十八里店的朝陽ONE。

截至目前,中海時光之境網(wǎng)簽56套,取證房源網(wǎng)簽率21.7%,均價7.73萬元/平米,約為指導價8萬元/㎡的97折;成交金額約5.03億元。

中海朝陽ONE網(wǎng)簽86套,網(wǎng)簽率11.53%,均價7.65萬元/平米,約為銷售指導價7.9萬元/㎡的97折,成交金額約8.22億元。

雖然兩位小弟拖了些后腿,但多虧大哥萬吉玖序扛著,使得中海新城“朝陽三子”總成交金額為55.31億元,地價覆蓋率36%。

在當下的市場,張欣的這份成績,在及格線以上。

在西城,另一個中海新城操盤的京華玖序,上半年戰(zhàn)績也不俗,網(wǎng)簽69套,銷售額24.17億元。它成為中海新城內部上半年銷售額第二的項目。

02

與之相反的是,大本營石景山項目的成績,卻在中海新城內部慢慢掉隊了。

上半年(2025.1.1-6.27),石景山住宅成交額排名第一名的項目是,元璽Glorious Park,它由首鋼 香港置地 招商蛇口共同開發(fā)。

尤其是去年9月才取證的石景山長安源境和長安玖章,上半年表現(xiàn)還不如中海學府里和中海寰宇天下天境。

去年5月,中海新城以底價57.5億元,摘得石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)1612-830、831居住用地和1612-763公建混合住宅用地,銷售指導價都是7.68萬/㎡。

其中,西側830地塊為長安源境一期,共7棟住宅樓334套房源,定位剛改,戶型面積段為105-145㎡,南北雙陽臺。

目前,一期網(wǎng)簽136套,去化率約40.7%,成交均價6.22萬元/㎡,成交額10.2億元。

張欣是懂得平衡的,為了照顧一期老業(yè)主們的情緒,東側831地塊的長安源境二期沒啥大的驚喜,只是翻版一期的。

同樣規(guī)劃有7棟住宅樓,334套房源,面積段108-145㎡區(qū)間,目前二期暫未入市。

763地塊東側住宅部分為長安玖章,規(guī)劃建設8棟7-10F住宅樓,共180套房源,定位高端改善,戶型面積段為183-236㎡平層四居。

2024年9月首開,目前網(wǎng)簽97套,去化過半,成交均價7.64萬元/平米,成交金額14.37億元。

763地塊還有一個“包袱”,西側主體建筑為兩棟25層的酒店,另有近8000㎡社區(qū)商業(yè)。

眼下,石景山首個“好房子”——首鋼璟悅長安來了,開盤當天,成交217套。毫無疑問,它將對該區(qū)域的中海新盤形成背刺。

在石景山,中海新城的庫存壓力不小。

中海寰宇天下天鏡,2024年3月取證,網(wǎng)簽309套,待售575套,成交均價6.84萬元/平米,成交總價27.68億元;

中海學府里,2023年8月取證,網(wǎng)簽275套,待售281套,成交均價6.65萬元/平米,成交總價18.55億元;

關鍵是,寰宇天下天鏡和學府里還是靠降價走量。4月中旬,天鏡的成交均價還在7.2萬元/平米,學府里成交均價在6.84萬元/平米。

如果要問,這輪石景山降價潮因何而起?

過去,石景山樓市,全憑海淀、西城和豐臺的外溢購買力支撐。但這兩年,海淀和豐臺超大規(guī)模土地出讓,自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結構,一旦潮水退去,必然會裸奔。

更可怕的是,石景山還要面臨海淀西邊新盤的步步緊逼。

海淀半壁店、寶山土拍之后,還有四季青西郊機場兩塊地,且已出現(xiàn)在五批次供應清單上。

未來,海淀西和石景山不可避免將上演一場搶客大戰(zhàn),無論產(chǎn)品還是價格都將卷到不行。面對激烈的競爭環(huán)境,張欣肩上的去化壓力不小。

下半年,中海新城還有石景山西黃村“宅產(chǎn)配”組合地塊即將入市,拿地價45.23億元,總建面16.46萬㎡。

這塊地雖然在石景山,但距離海淀很近,與6月初成交的海淀寶山地塊直線不到3公里。

張欣也在快馬加鞭,拿地1個月后,公建地塊設計方案率先出爐。

該項目規(guī)劃建設5棟住宅、1棟酒店以及其他配套建筑。

總計百余套房源,戶均建面約190平米。戶型方面滿足“好房子”規(guī)格,贈送尺度超大,南北雙陽臺 外接花池 飄窗。

這一次,張欣是否能在石景山打一場漂亮的翻身仗?

來源:進深

作者:林振興

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