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文/北京進(jìn)深 徐迪

拿地3個(gè)月，中海樹村35號(hào)地總平圖公示。

這是北京首個(gè)樓面價(jià)10萬 的住宅地塊，從3月份成交起就備受關(guān)注。

項(xiàng)目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，容積率1.6，地上總建筑規(guī)模約7.33萬平方米，地下5.8萬平方米。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼 大平層產(chǎn)品。

01、海淀北五環(huán)首個(gè)疊拼項(xiàng)目

樹村35號(hào)地是一幅長條形地塊，南北長度約為東西面寬的2倍。

16棟樓兩兩一排，三處下沉庭院 景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓為5層疊拼。

預(yù)計(jì)是上疊3層 下疊2層組合，上疊帶露臺(tái)，下疊帶地下室。

面積段400/500平米，按照15萬 的單價(jià)，單套總價(jià)達(dá)6000萬級(jí)別。

其中4#和8#樓西邊各有一個(gè)單元的大平層，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進(jìn)深太長，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，做個(gè)3面寬帶陽光主衛(wèi)還是很舒服的。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓為6層退臺(tái)洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個(gè)單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

中海樹村項(xiàng)目沒過度追求層高，標(biāo)準(zhǔn)層高3米出頭。

3、小區(qū)共4處常規(guī)出入口，2處人行，2處車行。

景觀大門設(shè)置在小區(qū)西側(cè)正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側(cè)有景墻，穿過門庭配套樓是整個(gè)中央景觀軸。

正門南北兩側(cè)隔著兩排樓設(shè)置地庫出入口；

小區(qū)南側(cè)街坊路上、兩棟樓中間，開有一處人行出入口，方便南半?yún)^(qū)業(yè)主出行。

02、樓間距18-28米

用地指標(biāo)上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果。

根據(jù)測繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。

實(shí)際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側(cè)的街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉這條街坊路的面積，樹樹35號(hào)地的容積率將超過1.95。

這個(gè)容積率加18米限高，樓棟排布難度非常大。

可以看到，住宅樓東側(cè)、南側(cè)緊貼紅線邊緣；西邊距用地紅線2米出頭；北排樓棟與圍墻僅隔一條消防車道。

并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠(yuǎn)的能達(dá)到28米。

由于是低樓層產(chǎn)品，這個(gè)樓間距，采光沒問題。

疊拼樓棟還特意做了南高北低的雙層退臺(tái)設(shè)計(jì)，視覺上與圍墻拉開距離。

另一方面，東側(cè)防護(hù)帶地塊在吞噬容積率的同時(shí)也釋放了綠化率，住宅區(qū)適量減少綠地，做了功能服務(wù)配套用房。

出讓文件中，在項(xiàng)目建筑風(fēng)格方面有一些具體要求，包括：

建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

居住小區(qū)的住宅建筑建議增強(qiáng)院落圍合感，沿現(xiàn)狀樹村公園形成連續(xù)的建筑界面。

居住地塊內(nèi)部結(jié)合中心花園，強(qiáng)化景觀均好性與社區(qū)歸屬感，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)與樹村公園景觀的融合滲透。

建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，突顯歷史特色，適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格。

住宅應(yīng)采用坡屋頂形式。街區(qū)內(nèi)的居住建筑以暖色調(diào)為主，等等。

03、單價(jià)地王的動(dòng)力

樹村35號(hào)地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價(jià)率在9個(gè)競爭對(duì)手中奪得該地塊。

總價(jià)超75億元，折合樓面價(jià)10.23萬元/平方米，成為北京單價(jià)地王項(xiàng)目。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。

地處北五環(huán)，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里，北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善。

同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒有噪音問題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開盤3個(gè)多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價(jià)10.5萬/平米。

往東兩公里是剛開盤不到1個(gè)月的朱房村雙子項(xiàng)目。

中海樹村項(xiàng)目雖說刷新了北京樓面價(jià)紀(jì)錄，但實(shí)際上每平米只比建發(fā)海晏高出7000多，海晏比貼臉的臻澐還貴了將近6000呢。

成本已結(jié)，看成交。

建發(fā)海晏目前網(wǎng)簽139套，成交均價(jià)13.5萬 ，3000萬一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盤的速度。

反倒是有成本優(yōu)勢的臻云，至今尚無網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

用簡單的加減法計(jì)算，海晏賣到13.5萬，中海樹村項(xiàng)目均價(jià)可以定到14.2萬。

產(chǎn)品上，疊墅PK平墅；位置上，樹村的圈層更勝朱房。

隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價(jià)都在16萬 ，是目前市場上不多的升值盤。也是中海樹村項(xiàng)目最大的底氣。